新聞討論: 破解房地合一

房地合一稅率政策, 在今年可以說是變化多端, 到目前都還沒有一個定案出來. 但根據5/13內政部討論的最新版本, 我們可以來研究一下

這次敲定房地合一實價課稅方案，對短期炒房從重課稅，稅率最高45%；自用住宅免稅門檻由交易金額為標的，改以獲利為標的，所得額定額免稅定為新台幣400萬元。行政院政委杜紫軍表示，此一版本的課稅精神是「短期從重、中期合理、長期有優惠」。

主要變更在課稅稅率上修，財政部原呈報方案採4級，未滿1年出售者課35%、1年以上未滿2年課30%；2年以上未滿10年課17%、10年以上課12%。新版上修為未滿1年出售者課45%、1年以上未滿2年課35%；2年以上未滿10年課20%、10年以上課15%。

為了避免外資湧入炒樓，非境內居住者與總機構在境外的營利事業，未滿1年出售者購屋稅率也同樣調高至45%，希望導正外資來台投資的資金配置。

自用住宅優惠改以獲利金額為免稅門檻。此一數字是以平均交易額2000萬元、一年獲利3%進行複利計算，民眾獲利在兩成之內不用繳稅。

其他維持財部版本，包括：課稅稅基採房地收入扣除成本、費用、依土地稅法計算之土地漲價總數額；課稅方式採方離課稅；盈虧互抵，虧損得後抵等規定。

基本上是理解了...但是

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會同時也在5/13日, 針對行政院最新公布的房地合一稅草案，認為實價課稅缺乏完善配套，尤其自用住宅400萬元減免門檻，免稅額太低，應考慮參照日本810萬元、美國1,500萬元自用住宅出售獲利免稅額的減免條件。

傷房市也傷自用住宅 

大眾全聯會表示，行政院最新公布的房地合一實價課徵所得稅草案，恐傷及一般自用住宅大眾，與國外相較過於嚴苛。 全聯會發表聲明指出，在房市低迷之際，除既有稅負外，再加房地合一重稅，將再影響流動性與從業人員就業機會。 

六大不合理，負擔暴增 

全聯會秘書長于俊明表示，行政院公布的草案，有下列六大問題欠缺配套。

1) 土地增值稅優惠，並未和房地合一稅轉軌，造成減免土增稅、但所得稅大增。

2) 原來不屬於奢侈稅課徵範圍的房地，如地上權住宅、依法核發建造執照的土地等，2年內移轉也面臨45～35％重稅。 

3) 持有期間所繳的房屋稅、地價稅、融資利息、管理費等，都不能扣除，全部歸入「獲利」，非常不合理，且各項成本，也沒有根據物價指數調整。 

4)有關並非採買賣方式取得的房地不動產，如繼承、受贈等，政院版房地合一實價課稅方式，到底要怎麼認定成本？若採公告土地現值、房屋評定現值當作成本，將造成民眾稅基暴增。 

5) 有關自住者的減免額度，行政院訂在400萬元，這個免稅額門檻太低，仍傷及一般自用住宅大眾，與國外相較過於嚴苛。 

• 以法國為例，出售住宅可以享有1戶免稅優惠。
• 德國出售持有3年以上自用住宅，得以免稅。
• 日本自用住宅有相當於新台幣810萬元的免稅額。 
• 英國出售自用住宅不超過5,000平方公尺、約1,512坪，得享有免稅優惠。
• 至於美國，對過去5年至少有2年以上做為自用住宅者，提供有出售獲利50萬美元、可享有免稅的減免條件。 

6) 外資和境外公司持有不到1年課徵45％，持有1年以上，課徵35％重稅，將不利國際競爭力，外商不會來台灣。 上市櫃營建業獲利被侵蝕 全聯會強調，值得注意的是，境內和本國營利事業，包括買地加出建屋出售的建設公司在內，未來出售房地獲利恐將被課徵17％稅率。上市櫃營建業來說，未來恐怕EPS表現也面臨被侵蝕。

在附上兩張圖以供參考

不過, 路還是人走出來的, 也就是說, 我們還是可以用以下幾點來分析今年的買賣時機和對策:

1、105年1月1日開始適用新稅制，腦中要先以這一天為時間軸，與先前舊制一切為二，這一天之後買進的房屋全數適用新的稅制，同一天奢侈稅退場消失。

2、因為有奢侈稅2年的閉鎖期，所以回推兩年前，103年1月2日當天起之後取得的房地，「持有期不滿2年」，於105年1月1日實施前出售，課奢侈稅；若是在105年1月1日實施之後出售，課房地合一稅。

3、最巧妙但又不易想得通的是，不論103年1月1日之前，一直到房地合一稅實施前(截止日是104年12月31日)所取得的房屋，只要忍住「持有期滿兩年」再出售，將全數按照現有舊制來計算各項稅賦，不適用房地合一稅，因此財政部認為近期房市買賣可望活絡，其實是會有賣方的「逃命波」或買方的「搶購波」。

4、課稅的稅基是：房地收入-成本-費用-公告土地漲價總數額(非土地增值稅的稅額)；
成本是指買價、契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝潢費(要耐用兩年以上的裝潢、改良、增置)、修繕費等到房屋可使用前的一切費用；費用則包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。前提是收據一定要保留為佐證。

5、自住是指夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租的條件通通滿足，才適用課稅稅基(課稅所得)在400萬元以下免稅，超過400萬元部份按10%稅率課徵。預料若是政策順利上路後，第一個適用自用400萬元以內免稅的民眾，將出現在民國111年。

6、若是非自住者，或是僅部份滿足自住條件者，一律改用境內居住者的稅率規定，也就是持有1年以下課徵45%，1到2年內課徵35%，2年到10年課徵20%，10年以上課徵15%。

7、自住重購自用住宅，現行規定僅限於小宅換大宅(以金額區分)才能退稅或扣抵，為因應高齡化社會，新增規定大屋換小屋時，可按售價比例退稅或扣抵。同時配合自用住宅優惠6年適用1次為限，重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。

8、非中華民國境內居住者，或是營利事業賣屋，持有1年以下課稅率45%，持有超過1年課稅率35%。