市場用地

說真的, 我還是很懷念研究土地的那些年, 公司主力都是房子居多, 幾乎很少碰土地了, 不過最近做固定市調的時候發現公司以前的舊客戶資料, 想說來打去詢問一下看是否已經銷售出去, 若沒有你懂得, 一般都是再去簽委託回來試試看的意思.....
資料上是一家實業公司, 問了一下目前還是有再銷售, 也沒有特別給哪家店簽委託, 但是一樣一句被市場玩爛千遍一律的話: "等你有客戶再來簽拉".

一樣, 查詢了一下地號, 地籍圖, 實價登入, 分區使用等等, 首先發現這塊地的地理位置真的很好, 重點住宅區邊臨18米路, 照理說是商業區才是, 而且實價登入發現周遭成交價和開出來的價錢, 每坪大概也還是在37萬/坪左右!

不會超出行情太多, 不是那種開天價慢慢賣的那種物件.

於是我有興趣來深入研究一下了, 希望真的可以看看是否以前合作過的夥伴們是否有這樣的客戶, 只要確定是可賣物件的話.......

結果, 當然不會這麼順利拉, 突然在分區的地方發現 "市場用地" 四個字...

突然覺得, 如果真的是容易的物件, 應該早就被處理了.....所以難怪不可能會放這麼久的資料, 到現在還在賣....果然是自己太天真, 哈哈

於是先查了一下潭子對於市場用地有沒有特別的建築法規, 以及尋找市場用地的使用特定目的等等, 當然, 直接打電話給地主詢問也一定是最快的方式...

回應是, 沒問題啊, 和商業區一樣的拉, 建照隨時都可以申請, 我們只是不急著賣, 你有客戶在來啦, 不給委託不給委託

Orz....

查了一下, 說的其實也沒錯, 潭子都市計畫內所標示的市場用地, 的確建蔽率80%, 容積率240%, 和潭子的商業區是一樣的, 但既然規劃是市場用地, 那就應該只能申請市場用, 或者商場為主, 樓上是住宅的方式來申請建照.

內政部72.11.17台內營字第一八四七三一號函
按都市計畫公共設施用地多目標使用方案，規定市場用地三樓以上得作住宅使用，除可解決住宅供應之不足外，另一方面亦可提高私人投資興建市場之意願：復為考量各分區之土地使用管制，並確保居住環境品質，上開方案特規定市場用地三樓以上住宅使用者，其他樓層不得兼作第二項第(2)款之使用，如作該第(2)款之使用，其他樓層亦不得兼作住宅之使用。準此，有關市場用地之多目標使用，仍應依照上開規定辦理。

初步估計, 那這樣的買主要考慮潭子這裡, 恐怕就沒這麼容易了, 有這樣的預算倒不如直接到台中市區買會更有回報率才是, 比如說nova商場這樣的規劃店面出租等投資.

所以簡單來說, 那如果是單單純純的話, 那可能真的或許還是價錢問題了.......

但還是覺得有疑慮, 照理說我應該先調出謄本來看看這塊地的真實背景了, 確定是不是真的我聯絡的是地主, 確定這塊地的地主有多少人, 持分多少, 多久以前取得, 甚至是否還有設定之類的....

但突然不知道為何想要拜會一下潭子新建的辦公大樓, 直接去問看看營建署好了.

結果真的問到了謄本上也不可能告訴你的事實:

喔, 你說那塊喔~~ 那塊目前還在審核中阿, 之前在民國XX年, 已經用 "跨區市地重劃" 要將這塊市場用地變更為住宅用地了.

哎呀, 那這塊漂亮了.

不過喔, 這塊到目前為止都還沒有所有地主同意喔, 裡面有一塊卡著祭祀公會的地主們, 將近快100位, 很多都找不到....

Orz.........Orz.......Orz.........

首先, 做過土地的高手們, 很多都是對祭祀公會比較感冒, 因為涉及的人太雜太多太亂, 導致很多時候會很費力很費神, 這裡有一個祭祀公會的簡單介紹:

祭祀公業確實涉及到拜拜及祖先，但它涉及到人及不動產的處理，存在著法律問題，故應該
是屬於法律服務業；
而祭祀公業的組成，的確會有成員，其組織型態是一群人的集合，這點跟公會有點像。

祭祀公業若論起它的淵源，可溯及至宋朝。以字面來看，祭祀二字，是「拜祖先」；公字，就是「公有」或「公家」；業字，則是「不動產」。故光從字面來解讀，祭祀公業就是「用來祭拜祖先的公有不動產」。究其實，係因子孫們為了感懷先祖，常在先人去世、家產分析後，由兒子們出資購地或自遺產中撥出一部分土地，以其收穫作為祭祀所需的費用。由於該筆土地用來祭祀祖先，禁止典賣，於是形成一種公同共有的法律關係，任何子孫不得擅自出賣該筆土地。

所以後來聊到最後, 可惜了, 這塊看來還是有很長的時間要跑要找, 需要更大的力量來整合,
這裡也找到一般跑跨區市地重劃的一個過程:




於是這裡小弟我也只能先放下了, 雖然很有趣, 整個過程研究到一半, 大概可以知道難度.....

小弟不才, 還是先乖乖專心回到透天市場吧....

殘念..