房地合一投資商機銷售課程＋案例分享

最近聽到很多同業的都去上了房地合一投資商機銷售訓練的課程, 主管們帶回來開會時候也和我們上了一課, 這裡就不吝嗇地分享給大家一起來研討.

房地合一稅草案大綱研討

1. 適用對象

(1) 105年1月1日後購買房屋, 購買土地後, 出售有獲利者.

(2) 103年1月2日後購買房屋, 購買土地並於105年1月1日後出售
(如持有未滿2年者房地合一稅課程, 持有滿2年者依舊制繳納財產交易所得稅)

意思是: 過了明年當然都是新法, 但103年, 104年等買的房子, 若在明年1月1日前未滿兩年就出售, 其實還是不是用舊制課稅, 一樣是要用新的房地合一稅來課喔, 所以乖乖等兩年就是了....

唯一例外: 農地以及農舍 (符合農用者不課房地合一稅)

2. 稅率

(1) 未滿1年者45%    
(2) 1年以上未滿2年者35%
(3) 滿2年以上至10年者20%
(4) 超過10年者15%

3. 自住優惠條件

本人或配偶或未成年子女設有戶籍, 持有並有居住連續滿6年, 且無供營業使用或出租者
(1) 出售獲利400萬元以下者免稅
(2) 獲利400萬元以上者20%

4.外資使用稅率

(1)未滿1年者45%  
(2)超過1年者35%

5. 課徵方式

分離課稅, 於所有權完成移轉登記隔天起算30天內申報繳納

6. 重購退稅

換屋全額退稅, 換小屋比例退稅

7. 課稅稅基

房地收入 - 購入成本 - 費用 (代書費, 契稅, 印花稅以及登記規費, 服務費) - 土地漲價總數額

土地漲價總數額 = 面積(平方米) x (公告現值 - 前次公告現值)

8. 短期非自願出售房屋利得課稅原則 (防錯殺條款)

非自願性離職或調職, 以致2年內出售房屋, 一律改課徵20%的稅課稅.
個人以自有土地與建商合建分屋, 並在2年內出售, 一律改課徵20%的稅課稅.

9. 案例分享 (重點來了!!)

如果: 投資客甲 104.08. 01 

• 以總價460萬買了一間舊透天, 
• 服務費9萬, 
• 費用6萬(契稅, 代書費, 規費以及印花), 
• 房屋評定現值為 30萬, 
• 公告現值20000元/平方米, 
• 土地面積100平方公尺, 
• 整修房屋工程款 80萬元 (需以發票報帳)

於是來算一下
1) 房地比例 = 房屋評定現值30萬/ (公告現值2萬 * 土地面積100平方公尺 + 房屋評定現值 30萬) 
= 30/230 = 13%

2) 房屋成本 = 房地比例 * 買價, 所以 13% * 買價460萬 = 59.8萬

3) 那土地成本 = 460萬 - 59.8 萬 = 400.2 萬了

假設A:  若投資客買了在1年內出售的情況
甲在105.2.1, 以760萬出售, 服務費30萬, 若105年公告現值30000元/平方米.
請問應繳土地增值稅多少? 房地合一稅多少? 實際獲利多少?　投資報酬率多少？　

解(1):  土增稅 = (現值3萬- 前次2萬）* 悉數2 *土地面積100平方米 = 20萬元

解(2): 先算獲利多少：
出售760萬 - 購買460萬 - 現服務費30萬 - 前次服務費9萬 - 前次代書費6萬 - 整修房屋 80萬 - 土地漲價總數 100* (3萬-2萬) (100萬) = 75萬

那房地合一稅:　獲利75萬* (一年內出售)45% = 33.75萬

解(3): 實際獲利 = 760萬-460萬 -30萬 - 9萬 - 6萬 - 80萬 -20萬土增稅 -  33.75萬房地合一稅 =121.5萬

解(4): 投資回報率 = 實際獲利 121.25萬 / (出售760萬-實際獲利121.25萬) = 18.9%  


假設B:  若投資客買了在第一年到第二年內出售的情況
甲於106.2.2以總價880萬出售, 服務費30萬, 若106年公告現值40000元/平方米
請問應繳土地增值稅多少? 房地合一稅多少? 實際獲利多少?　投資報酬率多少？

解(1):  土增稅 = (現值4萬- 前次2萬）* 悉數2 *土地面積100平方米 = 40萬元

解(2): 先算獲利多少：
出售880萬 - 購買460萬 - 現服務費30萬 - 前次服務費9萬 - 前次代書費6萬 - 整修房屋 80萬 - 土地漲價總數 100* (4萬-2萬) (200萬) = 95萬

那房地合一稅:　獲利95萬* (一年內出售)35% = 33.25萬

解(3): 實際獲利 = 880萬-460萬 -30萬 - 9萬 - 6萬 - 80萬 -40萬土增稅 -  33.25萬房地合一稅 =221.75萬

解(4): 投資回報率 = 實際獲利 221.75萬 / (出售880萬-實際獲利221.75萬) = 33.7%
但是要除以2, 持有兩年, 所以 = 16.85%  

假設C:  若投資客買了在滿二年後出售, 財產交易所得稅依照舊制申報出售的情況
甲於106.8.2以總價880萬出售, 服務費30萬, 若106年公告現值40000元/平方米
請問應繳土地增值稅多少? 房地合一稅多少? 實際獲利多少?　投資報酬率多少？

解(1):  土增稅 = (現值4萬- 前次2萬）* 悉數2 *土地面積100平方米 = 40萬元

解(2): 沒有房地合一稅

解(3): 先算舊制稅率

申報出售價格為880萬 * 房地比13% = 114.4萬

獲利 = 114.4萬 - 59.8萬(房屋成本) = 54.6萬 (隔年5月併入個人綜合所得稅申報), 以所得稅率5%繳納財產交易所得稅54.6萬*5% = 27300元整

所以實際獲利 = 880萬-460萬 -30萬 - 9萬 - 6萬 - 80萬 -40萬土增稅 -  2.73舊制稅 =252.27萬

解(4): 投資回報率 = 實際獲利 252.27萬 / (出售880萬-實際獲利221.75萬) = 40 %
但是要除以2 = 20%

假設D  若投資客以投資公司名義購買上述標的, 
其1年內投資報酬率多少？2年內投資報酬率多少? 

解(1):  土增稅 = (現值3萬- 前次2萬）* 悉數2 *土地面積100平方米 = 20萬元

再算獲利多少：
出售760萬 - 購買460萬 - 現服務費30萬 - 前次服務費9萬 - 前次代書費6萬 - 整修房屋 80萬 - 土地漲價總數 100* (3萬-2萬) (100萬) = 55萬

再算要繳多少房地合一稅, 獲利55萬* (一年內出售公司)17% = 9.35萬

有營業稅 760萬 *13% = 98.8 萬 * 5%(建物應稅額) = 4.94萬

所以實際獲利 = 760萬-460萬 -30萬 - 9萬 - 6萬 - 80萬 -20萬土增稅 - 100萬土地漲價總數- 9.35萬- 4.94萬 =140.71萬

所以投資回報率 = 實際獲利 140.71 萬 / (出售760萬-實際獲利140.71萬) = 22.7 %

解(2): 

直接省略到最後

就是 880-460-30(服務費)-40(土增稅)-9-6-80-200土地漲價總數 = 55萬 * 17% = 9.35萬(房地合一)

營業稅: 880萬*13% = 114.4萬*5%(建物應稅額)=5.7萬

880-460-30-40-9-6-80-9.35-5.72=239.93萬(實際獲利)

所以239.93/640.07 = 37.5%/2 = 18.75% (年投資報酬率)

以上, 頭暈了嗎?　但面對新法，若大家能夠搞懂清楚，相信新的房地合一來臨，無論是投資客或者自住客都應該可以應用自如了喔！