前幾天看到這篇報導
年輕人買不起房 台中有人擁屋154戶
雖然這種標題, 我自己的個性原本不會想去看, 因為感覺這個記者是想讓讀者帶著仇富的觀念或者煽動挖人隱私的想法, 不過還是進去看了一下, 內容也沒有什麼, 全球的地產大亨, 無論是公司, 集團還是個人, 數字都遠遠超過這個數字, 這些都是很正常的數據.
" 市長林佳龍說，他贊成推出租售型的平價住宅，中央如明訂法令更能夠成功。他認為設定興建出售型平價住宅，例如住50年可買回一坪約10萬元相當可行。台中市有不少公有地，他會考慮大量提供出售型住宅。"
話說, 2008那年, 美國次貸風暴, 影響了全球經濟, 也同時讓很多美國人的房屋夢破碎, 許多人繳不出房貸而遭到銀行法拍, 而後大概是2009年, 當時我因緣際會投資了這樣的包裝產品, 買下美國這些法拍屋, 進而讓當地居民用lease to buy (租售)的方式, 來買回這些法拍屋, 期限20年, 租金的概念大概是當時法拍屋的價值加上利息, 再分攤20年給願意承租的租客, 投資回報率其實可以超過30~50%(依照法拍屋的價值), 且租客只要能持續租20年滿, 所有權狀都會轉移給租客, 租客也就擁有這間房子.
所以是一個四贏的方式 (銀行, 集團, 買方, 租客) , 也的確緩和了當時法拍物件太多和民困聊生的時間差. 不過當然有缺點, 因為當時這些法拍屋, 若是屬於銀行, 而政策是由中央和銀行來推出, 直接推行給需要長期租屋而可以獲得所有權的租客, 自然就是德政;
可惜的是我提到所謂的四贏中, 卻是財團,開發公司, 地產公司買下了這些法拍屋, 然後是由這些法人公司外聘物業管理公司, 先吸引買家們來買第二手(已經墊高價錢), 再用租售的方式吸引租客, 效果雖然很好, 自己也有拿到不到一年的租金回報, 不過後來這些集團還是用各種理由沒有發回權狀, 而且外聘的物業管理公司一直轉手, 轉到後來到底是那家在幫我們找租客都不知道, 後來也有集體訴訟, 一拖就拖了快4年, 也都不了了之, 自己最終也成了受害者.
因此特別提到的是, 概念我贊同, 但是由誰發起, 誰來推行, 對象是誰比較重要.
對於現在台灣不動產的一個M型狀況, 買得起房的投資客一旦之前起了頭, 懂得利用槓桿原理一變二, 二變四, 自然比較不會受到大環境的影響, 即使房價被炒高自然還是玩得起, 但是就會變成所謂年輕人, 即使台北房價砍半, 也還是買不起, 自住都成問題還談什麼不動產投資, 甚至會誤解以為自住的房子搞不清到底是負債還是投資的亂象. 一旦碰到像今年局勢的不穩定, 不管自住客還是投資方都全部卡住了.
這篇文章中台中市長提到的租售型方式, 我雖然沒什麼資格來評斷是否適合局勢, 但是這樣的概念我個人和贊同, 只是或許方式會有所不同, 因為文章提到的是
1) 利用公有地
2) 時間50年
3) 可買回一坪約10萬元
就如我提到的實際經驗, 若租售, 概念就是長期租了以後我可以擁有, 或者用一定比例的金額買下, 但是若用在房地產上, 我覺得不合適用買回的方式, 車子還可以, 因為價錢一開始就訂好了, 而且會因為時間而貶值, 所以車子的租售概念ok, 但是房地產不一樣, 若租任期間的50年內, 房價翻三倍, 之後卻用一坪10萬元的方式買回, 還是買不起阿, 如果到時候一坪變成50萬了呢?
所以要嘛還是用當時簽訂這樣的合同的房屋金額來評定，價格不變的條件下，租個50年，之後直接擁有，或者這期間的租金正好是80%頭期，要買回就自付剩下的20%, 但還可以貸款等的方式，才比較符合真的需要用租售方式成家的年輕人可以買到自己喜歡的房子．
再來，若用公家地來蓋然後才推行這樣的政策，那又會像是一些Bot案一樣永遠執行不了了，從一開始的制定法令到中間承包商誰來蓋，誰來出錢，誰又要拿回扣，蓋出的房屋品質一定也會因為成本的關係而縮減，到最後還是會人民買單卻什麼也沒有得到的感覺．我還是覺得用法拍的物件比較符合這樣的概念，畢竟法拍的物件就是自然人無力償還而被銀行承接，銀行要的是利息也不會要資產，自然希望由買家來買單，但如果真的立場可以由銀行和中央來推行這樣的政策，讓一些首購或者名下無房子的人可以優先來租售，依照薪水比例的方式，足以買下法拍屋，租任的期間讓租客來付租金利息，所有權還是銀行，而後期限滿，銀行也獲利，而將所有權轉讓給租客成為屋主．個人還是比較贊同這樣的想法
以上，只是個人覺得在台灣這樣的大環境下，房地產今明年這樣的前景不明朗，或許這樣的一個概念可以讓真的自住客有一個值得考慮的新標的．
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