經過了初期對地理位置和所有地理基本知識和區域建案名的訓練, 再來就是要開始收集待開發表了~~~
所謂的待開發表, 若結合上次提到的掃街, 就是如果在掃街的過程中, 看到任何廣告, 屋主自貼, 或者藏於街道之中所有透露出來的訊息, 包括3樓窗戶貼的"售", 路上店面外面擺的看板, 路上的廣告布條, 公佈欄一些可能是自售等等等的電話姓名, 都可以開始做紀錄了~~
因為從一開始的房仲, 在沒有自己的買方或賣方的時候, 先開始做開發, 找出要賣的產品, 應該都是每個從事不動產界的仲介都清楚不過的事情了.
所以第二種的掃街, 也是為了收集 "待開發".
這裡也順便提一下, 我現在所在的加盟店, 其實之前都是直營體系訓練出來的, 所以真的非常嚴格, 高專當普專來訓練!! 不過真的感謝有這個機會來這裡訓練基本功.
Anyway, 重點是, 這裡有一個公式, 能夠說明身為一個仲介必須要做到多少的待開發/月, 才能確保每個月收入破5-10萬的可能性.
待開發名單每個月 至少 20個才能達標
這裡來做數據分析, 比如說潭子的區域主要都是 "透天別墅" 戰場, (因為有錢的就去北屯/西屯高級大樓就好了....., 所以反而有都市內農地的透天，或者巷內的高級隱密別墅, 就顯得是台中投資／自住客的最愛了...和桃園的在藝文特區買大樓但卻要在內壢，平鎮買透天一樣的道理)
所以假如一間潭子別墅1200萬 * 5%佣金(被砍) *0.5 (公司抽一半) = 30萬收入
再假如你只是負責開發或者銷售一邊而已, 30 * 0.5 (配案抽一半) = 15萬收入
再扣掉營業稅，所得稅等等 * 88% = 132000
再加上每個月售出１間別墅一般約的機率是7% (別問我，是本公司15年的數據分析出來的)
100/7=14件庫存
然後商業變數(包括跳線, 議價不成等等）1.3倍, 14*1.3=18件
所以, 如果一個月希望是收入10萬以上的話，是不是就應該幾本要有18件待開發呢？
再來, 也是統計下來的數據分析，通常3個待開發客戶裡面有1個會給你簽委託
所以也就代表18/3=6 , 一個月基本也要有6間委託才能達標
其實是在評估到底這個物件價值多少錢～～～
很多人現在都是直接看實價登入，就大概知道賣的行情如何，但實價登入並不會顯示價錢高低的原因，也有時候周圍並沒有相似建築物近期有買賣的比較，甚至還有太多年以前的數據也不準確等
所以這張表裡面有幾個點可以來了解物件的價值好壞：
1) 路寬
2) 屋齡
3) 車位形式
4) 主要建材
當然這裡是撇開原本房子的基本條件，比如說坪數, 總建坪等，或者都市內商業區比住宅區貴，或者地段等
也不包括一些比較可能會有人為喜好的因素，比如雖然高樓層比低樓層貴，但也有人可能真的不喜歡住高樓，或者海邊
這邊提到的是一般對於不動產估價上會用到的參數
1) 路越寬,土地的價錢越高
以潭子的行情來說，大約
4M(兩部車的距離) = 13~18萬/坪
6M(兩車+1摩托車) = 18~23萬/坪
8M(三車的距離) = 25~30 萬/坪
12-15M (兩線道+兩旁機車道) = 30~35萬/坪
20-25M (4線道+雙黃線+兩旁機車道) = 35~40萬/坪
32M (4線道+安全島+兩旁機車道) = 40萬/坪以上
所以當然臨路越寬，土地價值越高，再加上建物成本，自然房價就越高
2) 屋齡越新，價錢越高
一般用謄本來看建築完成日期最準確，但這裡提一下一個用眼睛判斷的方式:
民國65年左右蓋的，幾乎是用馬賽克磚頭
民國75年左右蓋的，幾乎是用丁掛磚
民國80年左右蓋的，幾乎是用小口磚
所以假如看到這樣的建築物，就大概可以估計這棟華廈或大樓可能已經25年左右的歷史了 (小口磚)
3) 車位越平面越值錢
通常華廈的停車進入可以分成兩個方式:
a)坡道式, 直接駛入
b)升降式, 機械方式
而車位也可以在分為
a) 平面車位
b) 機械車位
所以最好的一定是, 坡道 + 平面車位, 最不好的是升降後還是機械車位...
而透天也有分成
a)前院停車
b)廳下停車 (旁有樓梯上門口)
c)廚下停車 (後面進)
d)人車分道 (也分成 a) 人開, 開放式 b) 人封, 封閉式直接開到地下室 c) 人獨, 獨立車庫)
所以最好的是前院停車 或 人車分道裡面的人獨
4) 越硬越貴的意思
大概分為六大結構體, 可以直接從謄本裡面找到, 看看是屬於哪一種主要建材
a) 磚造, 壽命 20年左右
b) 加強磚照, 壽命35年左右
c) 鋼筋混凝土, 壽命55年左右
d) 鋼筋鋼骨混凝土, 壽命65年左右
e) 鋼骨凝土, 壽命75年
f) 鋼構, 壽命80年
所以舉個例子, 假如一棟房子看到是加強磚造做的, 民國66年的房子, 那現在的屋況是否安全呢?
107 - 66 = 41 年
加強磚造的壽命大約35年
35年用了41年 = 35-41 = -6 年
所以這樣的屋子其實對買方來說將來可能是不安全的考量喔, 之後可能需要一筆預算來做大維修, 自然會對議價或者抬價上有落差~~
目標: 每個月20個待開發~~~~~~~
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